定金是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式,具有担保合同履行的性质。因其在促进双方当事人信守承诺、提高交易效率方面的积极作用,被广泛运用在房屋交易等日常生活中。那么,在二手房交易中,买方向卖方支付了定金后却悔约,导致交易无法进行的,还能要求退还定金吗?
2024年3月,原告仝某通过58同城购买房屋,和中介一起到被告焦某家里看房,后原告仝某与被告焦某商议双方直接进行房屋交易,不再通过中介,被告焦某同意。2024年3月10日,原告仝某通过微信向被告焦某转账2万元,2024年3月17日,原告仝某通过微信向被告焦某转账3万元,并约定腾房当天再付30万元,过户当天再付30万元。其后,原告仝某因资金不足而不能继续履约,与被告焦某协商解除购房协议并退还购房款项,但被告焦某以原告仝某违约为由拒绝退还。原告仝某遂诉至法院,要求被告焦某退还购房款项。
汝州市人民法院审理认为,合同应当诚信履行。本案中,原告仝某向被告焦某购买房产,在支付5万元后,因自身资金原因无法完成购房款的交付,致使被告焦某卖房的合同目的无法实现,已构成根本违约,其理应承担违约责任。原告分两笔已支付的5万元款项中,其中3万元明确注明为购房定金,根据《民法典》第五百八十七条的规定:“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金”,故该3万元被告无需返还;但另外2万元未明确约定款项性质,原告主张解除购房协议并返还购房款,本院予以支持,故判决被告焦某退还原告仝某购房款2万元。当事人不服判决提起上诉,二审审理过程中,被告焦某出示新的微信聊天记录证实双方曾明确约定该5万元均为定金,且特别约定如果卖方违约不卖,需双倍退还定金,买方违约不买,则定金不退。最终,经平顶山市中级人民法院主持调解,双方共同确认解除房屋买卖合同,原告仝某自愿放弃向被告焦某主张5万元定金的权利,焦某不再向仝某返还定金。
定金作为一种履约担保方式,具有担保合同的履行和惩罚违约方的双重功能。因此,定金合同的成立需要严格依照法律规定进行明确约定。实践中,当事人往往会将“定金”与“订金”“意向金”等混淆使用,如果未明确约定款项的定金性质而主张定金权利的,人民法院不予支持。而要想成立定金合同,一般应在定金合同中注明“定金”字样或者约定定金罚则(即给付定金的一方不履行约定的债务的,致使不能实现合同目的的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金),否则,不成立定金合同。同时,定金的数额虽然由当事人约定,但是,不得超过主合同标的额的20%,超过部分不产生定金的效力。
定金合同自实际交付定金时成立。一旦定金交付,任何一方不履行合同主要义务且无免责事由时,均应当承担相应违约后果。本案中,原告仝某向被告焦某购买房产,并支付了定金5万元,后因自身资金原因无法完成购房款的交付,致使被告焦某卖房的合同目的无法实现,已构成根本违约,其理应承担违约责任,无权要求返还定金。这一案例提醒我们,在签订购房合同并支付定金前,应充分考虑自己的购房需求和实际情况,避免因一时冲动而造成不必要的经济损失。同时,也提醒广大购房者应增强法律意识,遵守诚实信用原则,共同维护房地产市场的健康稳定发展。
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的20%,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。
第五百八十七条 债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。