汝州市某小区的业主们近日迎来了一件暖心事。随着现任物业服务合同即将于2025年12月底到期，一批因服务质量问题而拒缴物业费的业主，与急切追讨物业费的物业公司之间的僵局被成功打破。

    服务到期在即，纠纷集中爆发

    “每次下雨，雨水就从窗户缝往里渗，墙皮都泡发了。找物业多少次了，他们总说这是室内设施，不归他们管，可我们物业费交了是享受服务的呀！”业主陈女士向调解员展示家中窗沿因长期渗水留下的水渍和霉斑时，语气中满是无奈。像陈女士这样的情况在该小区并非个例。多名业主反映，窗户漏雨、公共区域清洁不及时、设施维修响应慢等问题长期存在。而物业服务公司坚持按合同条款解释责任范围，导致双方认知差异演化为信任危机。随着物业公司服务期进入最后一个月，追缴欠费成为企业的迫切需求，而业主们则希望能在物业离场前解决遗留问题。双方僵持不下，物业公司最终将一批未缴费业主诉至法院。

    法官联合调解，实地走访查症结

    案件进入汝州市人民法院后，立案庭承办法官根据先行调解机制，迅速将这批纠纷委托至本院“家政物业调解室”，启动联合调解程序。“物业服务合同即将到期这个时间点很特殊，既要保障企业合法权益，也要考虑业主合理诉求，更重要的是维护小区平稳过渡。”承办法官在研判案情后指出。法官与调解员组成的工作组第一时间深入小区，实地走访查看业主反映的窗户漏雨等问题，并召集物业公司和业主代表进行面对面沟通。在调解现场，法官明确指出：“物业服务合同确实有责任边界的约定，但服务不是机械地划分‘室内’与‘室外’。特别是涉及房屋基本使用功能的问题，物业有责任协助业主沟通、协调解决，这是服务意识的体现。”

    最后一个月，物业“站好最后一班岗”

    针对物业服务即将到期这一特殊时间节点，调解工作组提出“化解旧账、圆满离场”的调解思路。法官向物业公司提出：“这最后一个月，不仅是合同履行期，更是企业展示责任感、维护自身商誉的关键期。主动解决好业主合理诉求，是为这段服务关系划上圆满句号的最好方式。”经过调解，物业公司经理态度发生转变：“我们之前过于机械地理解合同条款了。确实，窗户漏雨虽然不是我们直接维修的范围，但我们可以协助联系开发商、协调维修资源，这是我们的服务责任。”物业公司当场承诺：在最后一个月服务期内，将集中人力物力，为反映窗户漏雨问题的业主进行全面排查，协助联系维修方，并加快其他物业服务诉求的处理速度。同时，对服务期内确实存在的不足向业主诚恳致歉。

    业主主动缴费，双方和平“分手”

    看到物业公司态度诚恳、行动迅速，业主们的情绪也逐渐平复。一位业主代表说：“其实我们不是不想缴费，只是希望问题能得到重视和解决。物业现在愿意在最后这段时间里积极处理，我们也能感受到诚意。”随着窗户漏雨等问题进入实质性解决程序，业主们纷纷表示将结清欠缴的物业费。在调解工作组见证下，多位业主当场通过移动支付结清了费用，其余业主也承诺在月底前完成缴纳。“这笔费用结清了，我们与业主之间也就没有‘旧账’了，可以安心离场，业主也能安心迎接新物业。”物业公司经理感慨道，“法院的调解不仅解决了眼前的纠纷，更教会了我们如何负责任地结束一段服务关系。”“物业服务合同到期前的纠纷调解，既要‘瞻前’——解决历史遗留问题，也要‘顾后’——保障小区平稳过渡。”汝州市法院立案庭庭长王朝霞总结道，“这个案例的成功化解，体现了司法调解在基层治理中的柔性智慧，实现了法律效果与社会效果的统一。”

    截至目前，该批案件涉及的欠费问题已基本解决，物业公司正在有序推进离场前的工作交接。小区业委会表示，将以此为契机，进一步完善与新任物业服务企业的合同条款，明确服务标准与责任范围，共建和谐宜居家园。